Чорноморець (Ванкувер)
Продовжуючи досліджувати тему економічної незалежності в Канаді на сторінках УВ, автор мав нагоду зустрітись із відомим та успішним іпотечним брокером із Ванкувера пані Іриною Рудавською. Бесіда відбувалась у затишному куточку біля каміну ресторану Cardero, що у Coal Harbor.
Поки я розбирався з мідіями, пані Ірина відповіла на безліч телефонних дзвінків вільно спілкуючись трьома мовами на теми “вартістю” сотень тисяч доларів. “Ого,” – подумав я, і почав задавати питання..
УВ: Пані Ірино, розкажіть, будь-ласка, чим ви займаєтесь.
ІР: Я є Mortgage Development Manager і працюю в основному з Royal Bank of Canada. В банківській системі я вже 16 років, з них 12 в Канаді. Кредитуванням нерухомості займаюсь з 2005 року. Входжу в 10% найліпших іпотечних брокерів Роял Банку в Канаді. Допомагаю своїм клієнтам отримати позику в банку на купівлю нерухомості. Звертайтесь.
УВ: А ким були до переїзду в Канаду?
ІР: Закінчила Комерційну Академію у Львові, працювала у Західно-Українському Комерційному Банку, стажувалася в банках Польщі та США.
УВ: Пані Ірино, а чому б мені, як потенційному клієнтові, не звернутись напряму до філіалу Royal Вank за позикою, без посередників?
ІР: Справа в тому, що якщо ви йдете напряму в банк, Ви звертаєтеся до так званого account manager-a – людини, яка не спеціалізується на іпотеках, а займається і відкриттям рахунків, і кредитами, i візами, i інвестиціями тощо. Тобто Ваша іпотека буде далеко не першочерговою справою в її робочому графіку. Тому найчастіше асcount manager відсилає такого клієнта до спеціаліста по іпотеці – тобто до мене або до моїх колег.
Також account manager не завжди має доступ до найліпших ставок на ринку – тоді як ми володіємо повною інформацією по ринку іпотек, знаємо де, хто і що пропонує, і якщо навіть Роял Банк не пропонує найнижчі ставки через мережу філіалів, спеціаліст по іпотеці завжди може знайти найкращу процентну ставку для клієнта.
Крім того, я працюю з командою професіоналів на ринку нерухомості і завжди зможу порадити хорошого нотаріуса, інспектора, ріелтора, контрактора і т.д.
УВ: На що потрібно звернути увагу людині яка планує взяти кредит під нерухомість?
ІР: Відправна точка в наданні кредиту – Ваша кредитна історія. Якщо вона в Вас погана – буде дуже важко, або й неможливо отримати іпотеку. Також не останнє місце відіграє першочерговий внесок (мінімально 5% від суми купівлі) та дохід сім’ї.
Дуже багато залежить і від людини яка оформляє Ваш кредит – тобто від спеціаліста по іпотеці. Особливо якщо в Ви недавно в країні чи у Вас погана фінансова ситуація – шанси на отримання кредиту будуть цілком залежати від кваліфікації спеціаліста по іпотеці – оскільки потрібно добре знати, як подати Вашу аплікацію в найвигіднішому світлі. Від подачі аплікації успіх може залежати на… 50%!
Також значно важче отримати іпотеку після попередньої відмови – тому дуже важливо відразу звернутися до хорошого професіонала.
УВ: Що важливо для хорошої кредитної історії?
ІР: Дві речі:
1. Не перевищуйте 70% від дозволеного ліміту по вашим кредитовим зобов’язанням (а в ідеали 30%).
2. Не пропускайте мінімальних виплат по ваших боргах.
Просто.
УВ: Ірино, Ванкувер є одним з найкращих міст в світі – за вікном стильні хмарочоси віддзеркалюються в зелені океану і дивовижно пасують до синіх гір поруч. Але й ціни такі що подих перехоплює! Чи варто взагалі тут купувати нерухомість?
ІР: Ну, частково Ви самі відповіли на своє питання – в найкращому місті володіння нерухомістю не може Вам зашкодити – завжди є бажаючі придбати нерухомість і вона в вас завжди буде ліквідною.
Також, гроші знецінюються швидше ніж будь-коли, а можливості жити безкоштовно у Вас все одно немає! Навіщо платити рент комусь, коли можна сплачувати своє: $1000 в місяць змарновані за найм – це практично виплати за $250 тис іпотеки – а це приблизно ціна town-house in Maple Ridge.
Можна багато сперечатися про те, чи варто купляти чи рентувати. Але будучи на ринку вже стільки років, я мушу сказати, що наразі з моїх клієнтів ніхто не пошкодував що купив нерухомість. Насправді, це дуже важливо відчувати, що ти власник свого дому (квартири, таунхаузу тощо).
Це особливо важливо для нас, іммігрантів, тому що прибуваючи в нову країну ми розриваємо зв’язки з домом, друзями, родиною, і мати відчуття власного кута, куди можна прийти і відчути себе в рідних стінах, дуже допомагає.
Я вже навіть не згадую про те, що купуючи нерухомість Ви тим самим нарощуєте свій капітал – equity.
УВ: Згоден з вами, після того як я виплатив свій будинок і взяв під нього кредитну лінію під 3.5%, я зовсім перестав турбуватись за гроші (в межах розумного). Тобто якщо потрібно – то доступ до дешевих грошей є завжди.
ІР: Так, це дуже зручно, це фактично те саме що позичати в самого себе. Можете почати свій бізнес, можете допомогти дітям з навчанням, equity відкриває безліч можливостей. Гарантований займ може сягати до 80% від вартості нерухомості.
УВ: Мені подобається. А що ви порадите молодій людині чи молодій сім’ї, які тільки починають. Чи можна, наприклад, купити хату на дві або три сім’ї?
ІР: Так, можна, я була свідком коли це робили батьки та діти, іноді – друзі чи дальша родина. Також ця практика розповсюджена при купівлі інвестиційного житла. Проте найчастіше сім” я шукає дім щоб в ньому жити і тоді краще купити щось дешевше на початок і поступово рухатися до житла яке буде Вас влаштовувати на всі 100%.
Чого б я не радила, так це шукати дешеве пільгове рентоване житло: ця ідея спочатку виглядає привабливою, а насправді є дорогою в нікуди. Я знаю людей які по 10 років живуть в кооперативі, тішаться що економлять 300-400 доларів в місяць але не розуміють що якщо б 10 років тому вони купили нерухомість, то заробили б сотні тисяч.
УВ: Існує думка що позичаючи гроші в банку Ви платите шалені відсотки банкові – втроє або вчетверо вище ніж коштує сама нерухомість.
ІР: Це не зовсім так – така ситуація була 20 років тому коли проценти по кредитах були значно вищими ніж зараз. При теперішніх процентах, від 40% до 50% Вашого платежу йде на погашення тіла кредиту – тобто самого боргу.
Враховуючи теперішню ситуацію і рівень інфляції, з 30 роками амортизації і 2.99% фіксованим процентом за кожних $100 тис іпотеки Ви за 5 років погасите $13 тис боргу і заплатите банку $13 тис процентів. Платіж на $100 тис іпотеки буде $420 дол в місяць. Через п’ять років Ваш борг буде лише $87 тис – а через 25-30 років Ваша нерухомість буде повністю виплачена.
УВ: Знаю що при купівлі першого житла не треба платити Property Transfer Tax. Чи є ще якісь пільги для першо-покупців?
ІР: Так, люди які купляють перше житло, можуть використовувати гроші з свого пенсійного фонду на першочерговий внесок – до $25 тис на людину, також є багато пільг для людей які купляють дім і роблять енергозберігаючий ремонт.
Також є чудова програма для нових іммігрантів – людей які прожили в Канаді до 3 (а в деяких випадках до 5 років). В цьому випадку Ви можете внести 25% першочергового внеску і банк не перевіряє ні Ваш дохід, ні кредитну історію. Єдина вимога – показати що гроші на першочерговий внесок це Ваші власні гроші, проте якщо гроші знаходилися на клієнтському рахунку в любому банку Канади 30 днів то і ця вимога елімінується.
Ще потрібно згадати про програму для людей які знаходяться в Канаді по робочій візі і мають тут роботу – в такому випадку вони проходять по тих самих правилах отримання іпотеки що й звичайні люди, єдина різниця в тому, що гроші на першочерговий внесок (5%) повинен бути з їхніх власних грошей тоді коли у покупців по звичайній програмі ця сума може бути подареною чи позиченою.
УВ: Ірино, чи багато серед ваших клієнтів українців?
ІР: Ви знаєте, в мене дуже багато клієнтів як з України, так і з Росії. Якщо чесно, якоїсь особливої статистики я не веду, але близько 50% моїх клієнтів російсько чи україномовні. Також в мене дуже багато клієнтів з колишніх республік Радянського Союзу – особливо з Казахстану і Білорусії. Багато іммігрантів зі Східної та Західної Європи – особливо з Англії і Німеччини.
Люди розуміють що треба виводити гроші з ризикованої зони (якою, на жаль, зараз є Європа, не кажучи вже про країни колишнього Радянського Союзу), і з цієї точки зору канадійська економіка, яка є однією з найздоровіших в світі, дуже приваблива.
УВ: Скільки в середньому у Вас клієнтів за рік?
ІР: В середньому за рік я оформляю близько 400 мортгеджів – це так звані “closed deals” – які закінчуються купівлею нерухомості. Також до мене звертається дуже багато людей за так зв. “pre-approval” – тобто попередньою оцінкою фінансової ситуації і максимальної суми купівлі на яку може розраховувати сім’я. Вже потім люди починають працювати з ріелтором і шукати житло яке їм подобається.
Ми ще багато про що говорили з пані Іриною: і про її подорож з Олегом Скрипкою на Cypress Mountain, і про ситуацію в Україні. Головне, що я виніс з нашої зустрічі, це те, що замість того щоб скаржитись і скиглити про дорожнечу життя у Ванкувері, треба просто насолоджуватись унікальною можливістю жити в найкращому місті на Землі – нашому Ванкувері. І хто-хто, а пані Ірина знає як це робиться.
Усі, кого цікавить тема іпотечного кредитування можуть зв’язатись з Іриною Рудавською по тел. 604-985-6461 – офіс, або 778-836-6461 – мобільний.
• • •
P.S. Від редакції додамо, що запрошення на інтерв’ю на сторінках УВ є відкритим для всіх українців Великого Ванкуверу, що мають вагомі здобутки у сфері бізнесу, культури, мистецтва, спорту, громадської діяльності і т.д. Якщо ви бажаєте розповісти про себе, свою компанію чи організацію, поділитись секретами свого успіху – звертайтесь до редакції (e-mail: info@ukrainianvancouver.com) і ми із задоволенням з Вами зустрінемось.
Commentaires